北京豪宅的“层级”

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2月20日，央行公布重磅消息：

在1年期LPR维持不变的情况下，5年期以上LPR下调至3.95%，历史性的破4入3。

此前，央行每次降息幅度往往在5-10个基点左右，此轮直降25个基点，稳超预期，堪称历史性大降息。

如果按照因城施策的最低逻辑，如今新增房贷利率可以到达3.75%，一些可以自主定价的城市，甚至可以最低做到3.25%-3.5%。

按照北京400万30年房贷计算，相比于2019年4.85%的利率，总房贷利息降了近百万，购房成本大幅度下降。

站在更高的层面来看，此轮超预期降息，也是洪水开闸的具体信号。

既然趋势已定，如何应对浪潮就是必须思考的问题，因为货币闸门一旦大开，短期内可以跳出固有路径，蜂拥入市，有钱人会抢先一步抢优质资产。

实际上，对优质资产的抢购潮，从去年就已经开始了。

据CRIC数据，2023年全国重点城市总价1000万以上的新房，成交套数已经突破5万套，成交规模创历史新高。

二手市场，2023年总价1000万以上豪宅共成交1.9万套，同比大增39%，其中一线城市共成交1.48万套，同比大增34%。

具体到城市，一个比一个疯狂。

比如广州，整个2023年千万级别的二手豪宅，成交量相比2022年几乎翻倍。上海，总价1000万以上的二手房卖出了近6000套。 

北京千万级二手豪宅成交量，去年也出现了大幅上升，达到1865套，尤其是5000万以上的顶豪，成交了51套，涨幅达到113%。 

作为顶级资产，一线豪宅受到经济周期的影响相对较小，天生具有“防御属性”，相比于其他投资理财类产品，拥有更高的确定性。

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如果继续深究，豪宅之所以能够成为高净值人群，资产避险的之一选择，核心在于：

稀缺。

稀缺是价值的永恒主题。

放眼全球，即使是日本，经历了房地产泡沫破裂，坠入失落的三十年，但核心城市东京却长期保持人口和资金流入。

所有富人都愿意在东京扎根发展，持续的资源汇聚，奠定了东京房地产的稀缺基础。

今年经济复苏，日本楼市迎来大爆发，尤其东京豪宅，被全球富人排队抢购，房价开始新一轮上涨。

日本楼市告诉我们，无论经济如何动荡，核心城市核心产品，永远存在广泛的市场认可度。

再看国内，真正能称得上塔尖资产的，无外乎北上广深四大一线城市。尤其北京，政治、经济、文化中心，是权贵的核心栖息地。

数据显示，2023年12月末，全国本外币存款余额289.91万亿元，同比增长9.6%。

而北京以25万亿的成绩，高居榜首，比第二名上海足足多了5万亿，比第三名深圳高出12万亿……名副其实的财富龙头。

但具体到板块，北京豪宅也不是什么地方都能投资的，而是以“稀缺的锚”，被分为三六九等。我一般将它分为三层逻辑。

最基础的第一层逻辑是，环境至上。

顺义的中央别墅区、西山别墅区、以及上万亩的奥利匹克公园板块，都是玩的环境概念。

在北方，环境是绝对稀缺的资源，山水边独享静谧的空间，就是一种奢侈的生活状态，修身养心，这是豪宅区别改善房最直接的因素。

但纯以环境著称的豪宅，缺少了生活的便利，过分脱离市井的城市氛围，会让产品失去长期稳定的流动性。

再往上，第二层逻辑，增加了商业、产业和教育的概念。

东长安街、国贸CBD、金融街、东二环、北四环亚奥、中关村、望京、丽泽、五道口、三元桥、太阳宫……

这些地段，虽然有的跟环境不搭边，但繁荣的商业气息，充斥着每一寸热土，在这里到处都是高耸入云CBD大厦，车水马龙，川流不息。

这是整个城市经济流动的血脉。

而这种地段的豪宅，通常被商圈中心的企业主所拥有，站在大平层的高楼上，俯瞰城市夜景，有一种一览众山小的画面感，这也是豪宅竞争的主流战场。

而第二层逻辑的分战场，当属为教育买单的相对内敛的“学智派”。

东西城区和海淀是主要战区，这里分布着全国最强名校，15W+的学区房随处可见，虽然商业氛围不是很浓烈，但教育的分界，可能影响孩子的人生轨迹。

在这个逻辑上，很多高净值群体宁可牺牲其他资源诉求，专注于教育的深度。

所以海淀上地西二旗和亦庄新城，这两年都在以夸张的房价上涨速度，碾压朝阳一众以商业繁华为卖点的豪宅群。

这就是北京家长的特有属性。

接下来，是北京豪宅市场最塔尖的逻辑，这个逻辑不仅占有前两层逻辑，而且是豪宅产品最割裂的分水岭：

历史文脉。

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什么叫历史文脉？

背靠故宫的长安街是文脉，北京金融发源地的金融街是文脉，后海、三里河、万柳、玉渊潭、德胜门是文脉。

这里面有霞公府、万柳书院、北京壹号院、钓鱼台七号院、紫玉山庄、盘古大观、龙湖颐和原著、霄云路8号等等5千万以上的豪宅。

也有看似不起眼，但守卫森严的四合院，这些院子是无法用价格衡量的非卖品，是真正的“层级”。

第三重逻辑，已经脱离了纯粹的环境、商业、产业等等普通高净值群体可以获取到的资源，玩的是圈层，是闹中取静的“神秘感”。

侯门一入深如海，权贵巨绅成街坊。

这些豪宅产品已经上升为“孤品”，而拥有它们的人，也已经牢牢占据了历史文脉的绝对资源，入侯门自古非易事，而在寸土寸金的京城，更为困难。

但市场永远是动态演变的，2023年北京上新豪宅中，有一个项目，开拓了帝都历史文脉传承的可能性。

它就是香山脚下的“香山樾”。

早在拿地阶段， 香山樾所在地块就已在行业内引发过多轮讨论。

因为自古这里就是达官显贵，文人墨客钟爱之所。

乾隆皇帝曾82次驻跸香山，诗曰：“稀微红叶余霜色，幽咽银泉作冻声。”

清代全盛时期，这里汇集九十多处皇家离宫御苑与赐园，园林连绵二十余里，也是如今北京人常说的“三山五园”。

可以说，这里代表着北京塔尖级别的人居形态，从颐和原著，到御园、万柳书院…..一座座顶豪项目，也在证明着这里跨越市场周期的价值。

不过，过去受制于保护政策，香山豪宅区供应节奏一直很缓慢，近20年，区域内土地供应不足10宗，近3年半仅2宗入市。

加上项目1.05的容积率、12米限高，意味着香山樾可能是近20年时间里，北京香山别墅区内唯一的：

隐奢豪宅。

所以去年年底，香山樾项目首次开盘即热销，接连斩获“海淀商品住宅成交金额销冠”“北京市10万+豪宅成交金额销冠”。

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这个项目我曾去探访过一次。

最大的感触是，诚意十足。

这是一个完全可以凭借天赋“躺赢”，但操盘手却在想尽办法，让项目与香山的历史文脉相融合。

“五园十六景”的宋式美学园林，融于山水的“超白玻”玻璃幕墙，全生态观景的超视野格局……

香山樾外立面效果图

记忆最深刻的，是园林中三棵三百年古槐树，以及一座承载数百年香火的关帝庙。

项目方给予了古迹最大的敬意，把三颗古槐树设定成园林之冠，凭树打造了多维的景观，专门聘请有关专家，对关帝庙进行全面修缮，让其在香山樾中重获新生。

所谓豪宅，天造一半，人造一半。

所以北京业内，也将这个项目带来的理念作为一种创新的尝试，因地制宜，尽可能得把历史文脉沉淀下来，传承下来。

把抽象的东西具像化，让人们切身感受到文化的熏陶和传承。

其实这种贴近于精神的东西，就像是一种对历史文化的瞻仰，它不在任何地方，而是来自于每个人内心的感受。

读懂地块，读懂需求，实际上就是读懂市场。

豪宅开盘即热销的背后，是整个市场与项目的相互理解和相互成就，尤其在这种大水泛滥的时代，能拿到藏品级的住宅，并不是很容易。

当然真正的豪宅并非完全隐于市，而是“入则静谧，出则繁华”，深刻链接着城市的塔尖资源，是藏于繁华市井中的净地。

比如香山樾，不仅链接海淀中关村的高端客群，近期国家网络安全园二期也即将落地于附近，全新打造的高端产业基地，将是资产价值最扎实的支撑力。

同时家门口40万平米商业综合体已开工，预计会引入奥莱和希尔顿酒店等高端物业。据可靠消息，规划的教育用地为中关村三小分校区，跟项目距离一步之遥，这是未来项目潜力的又一层表现。

到最后我们再来定义真正的“层级”：

它并不会单纯表现在某一个维度，更多是精神层面和物质层面的兼得，同时在稀缺的绝对论下，让人们产生追寻的最终归宿感和目标感。在这个层面看，香山樾算是给北京豪宅市场打了个样。