经济观察网 记者 陈月芹
整个 6 月，重庆，汇集了全国物业企业的目光。
从业近 20 年，温晋第一次看到以城市为规模的物业费降费潮。
温晋是一家头部物业企业的重庆区域总经理，管理着 100 多个住宅小区。在不到一个月里，这些在管项目中的 80% 都提出了降费诉求。业主们忙着集合签字，下一步要召开业主大会与物业公司谈判。
温晋不得不向总部汇报：如果物业公司不同意降费，业主们就要换掉物业公司。
温晋公司的董事长并不惊讶，他只平静地问了两个问题：降费有什么依据？如果物业公司不同意降费，会收到行政处罚吗？
在重庆，类似的事情在数百个小区此起彼伏地发生。降费背后是一场涉及业主、物业公司、主管部门、街道社区等多方的博弈。
多家全国性物业公司高管告诉经济观察报，重庆在此次物业降费风波中成为舆论焦点，但它并非先行者，多个城市早已着手对物业费 ” 限高 “。
多个城市的业主在公众号、地方问政平台上留言，表达了类似的降费诉求：受经济形势影响，单位降薪裁员，老百姓负担较重，且部分物业公司提供的服务与价格不相符，恳请有关部门介入监督。
时下，水电燃气等公共基础服务价格在涨，而同样与数亿人生活息息相关的物业服务则被居民一并列入消费降级的清单里。物业服务需求侧的变化，也将倒逼物业公司作出应对。
据经济观察报了解，重庆相关部门对居民的物业降费意愿十分重视，也收到了物业公司反馈算账难等意见，在 7 月 12 日与多家物业公司开了会，目前已在全市选取 40 个住宅项目，让发改委参与核算成本和审价，拟制定新的 5 级物业费指导价标准，预计在年底正式公布。
在新标准出台前，” 希望物业公司扛住，社区街道都得扛住，和业主们加强沟通，维持社会稳定。” 相关主管部门人士在会上说。
” 降物业费 “
一则物业费新规引燃了重庆全市业主要求降费的热潮，其反响超出了相关主管部门、物业公司的预料。
” 降物业费 ” 成了重庆市民一个多月来的主要话题，业主群里纷纷转发又有小区成功降费的新闻，相互 ” 抄作业 “，号召更多业主积极参与。
多家物业公司做了统计，其在重庆的在管项目中，正在筹备业主大会和降费事宜的小区占一半以上，有些物业公司达到 8 成，且这一占比在日渐增大。
经济观察网梳理了业主对物业费的投诉，主要涉及三个方面：一是物业费虚高，近几年新房小区物业费起步价普遍超四级标准；二是质价不相符，例如小区环境卫生差、外墙开裂没人管、外来人员进出管理松散、业主保修处理不及时等，未达到超四级服务标准；三是空置房物业收费过高。
物业费重庆两江新宸的一位业主告诉经济观察报，小区正在筹备成立业委会，要求物业费从 4 元 / 平方米（高层）降至政府指导价最高等级的 1.9 元 / 平方米。每月近 500 元的物业费占月收入的 1/10，是笔不小的负担。
温晋也补充，此次引发降费群诉的小区多是每平方米物业费在 2 — 3 元区间的刚需、刚改类住宅小区，业主对物业费较为敏感。
群诉也跟小区楼龄等因素相关。温晋解释，西南地区有很多超大型项目，开发商分多期开发，而第一期至最晚一期开发的组团，房价和物业费都不一样，对此，物业公司的常规操作是拉齐服务水平，用后期项目的利润去补前期低价地块的亏损。” 尽管不同组团的物业人员配比、年龄素质、服务频率稍有差异，但部分业主觉得不公平。这类小区的反应是比较强烈的 “。
不少小区内挂起了 ” 按政府指导价四级标准（1.9 元 / 平）调整物业费 ” 等内容的横幅。也有业主更进一步，制作了降费流程的步骤图，先收取 20% 业主资料，向街道申请线上平台投票表决，上传 2/3 的业主信息，申请召开业主大会，经街道审核业主资料后，申请召开业主大会，发起降物业费的议题；如期间物业公司不愿降费，则成立业委会，向街道申请更换物业等。
溯源这股降费之风，会发现它始于两份文件。2024 年 1 月，重庆市住建委发布《重庆市物业服务收费管理办法》；次月，重庆市发改委披露《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024 年版）》。
两份文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价，不再采用此前政府指导价和市场调节价结合的价格管理形式。根据上述文件，物业服务内容分为四个等级，分档收费，最高等的四级服务物业费不超过 1.9 元 / 平方米，维持了 2015 年的价格水平。不过，新规也提到，如确需超四级服务标准收费，物业公司可以向住建部门和发改部门申请、核价。新规从 2024 年 6 月 1 日起施行。
此次受政府指导价监管的物业特指 ” 前期物业 “，即小区成立业委会或业主大会前，开发商为了完成交付和管理，自行聘请的物业服务。
新房的前期物业费逐年上涨，且业主无法参与前期物业的选聘，呼吁对此加强监管的声音越来越多。重庆有意 ” 加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，抑制住宅前期物业服务收费不合理上涨 ” ——重庆物业新规公布后，人民日报、重庆 * 日报等媒体均发表了类似的官方解读。
温晋解释，因很多城市成立业委会的比例低，绝大多数项目虽然有物业服务多年，但仍属于 ” 前期物业 “，其在管的项目全是 ” 前期物业 “。
据此，经济观察报梳理了新规对不同小区的影响：
一是新房小区，物业公司申报 ” 前期物业费 ” 时，价格在政府指导价范围内即可备案，若超出该范围，须向有价格管理权限的主管部门提出超价申请，由价格主管部门进行核定。
二是已有物业公司服务的存量小区，且业委会已和物业公司签订物业服务合同（非前期物业，物业费执行市场调节价），在重新签订物业服务合同前，仍按原收费标准执行。
三是未成立业委会、未和物业公司签订物业服务合同的存量小区，物业公司提供的仍属于前期物业，如想降费，须成立业主大会，走合规程序申请将物业费降至政府指导价以内。
从时间线上看，重庆降费潮最早的案例是恒大未来城在 6 月 12 日成功降费，被众多小区当成降费范例。
温晋称，恒大未来城降费与指导价新政施行只是时间上巧合，恒大未来城已成立业委会、已和物业公司签订物业服务合同，属于市场调节价的范畴，不在此次政府指导价监管的 ” 前期物业 ” 范围内。这个小区的业主与物业公司长城物业的矛盾由来已久，早在今年 3 月，业委会就发起了一场主题为物业提质降费的业主大会，表决并未通过，业委会还因此引咎 ” 辞职 “。6 月初，小区开始筹建第二届业委会，并提出更换物业公司。
到了 6 月 12 日，长城物业宣布主动降低物业费。高层住宅物业费从 2.4 元 / 平方米降至 1.9 元 / 平方米，小高层从 2.2 元 / 平方米降至 1.8 元 / 平方米，花园洋房从 2.8 元 / 平方米降到 2.5 元 / 平方米，且公摊能耗免收。
始料未及的反响
实际上，重庆并非首个对物业费动刀的城市。2023 年 11 月，广州发文将物业服务划分五个级别，普通住宅最高等级一级服务对应的收费标准为 2.8 元 / 平方米，维持 2010 年以来的价格水平。
除了价格上限不一样，重庆和广州两市针对前期物业统一实行政府指导价的导向并无二致，但反响却截然不同。
一家头部物业公司高管提到，2023 年底，广州新规公布后，物业行业主要担心新房小区预售前申报物业费价格时，批价上不去，需要走更多流程。
而重庆市民纷纷要求降低存量小区的物业费，令行业和监管部门始料未及。
另一家头部物业公司重庆区域负责人祁瑞曾在全国多个城市轮岗，他提到，相比其他城市，在重庆对小区物业费提费的难度最大。提费项目数是每年集团对各区域公司的考核指标之一，而他常常需要向总部汇报和解释，” 我们服务了 17 年的小区，物业费维持在 1.2 元 / 平方米没变过，一谈调费，业主都不同意 “。
涨费须 2/3 人数和面积的业主签字同意，举步维艰；降费风潮不同，快速扩散引起了 ” 羊群效应 “。
” 正常情况下，多数业主们都希望降费、减少支出，我作为业主，我也想降费。” 祁瑞正为数十个项目希望降物业费而头疼，但他也理解成千上万名业主的动因。
不过，新规引起重庆全市至少数百个小区掀起降费潮，多家物业公司也感到不解。
” 降费潮是短时间内突然发生的，发给物业公司的《降费协商函》《致全体业主的一封信》的术语、模板几乎一样，甚至连统计业主信息的表格表头都一致。” 温晋复盘一个多月来近百个项目的降费动作，在其近 20 年的从业生涯中从未遇到过。
温晋也从公司舆情监测系统里发现：6 月第三周发酵，关于重庆区域的舆情信息一天高达 800 多条，而从 7 月开始，已经降至 1 天 1 条。
在房地产新增开发见顶的背景下，重庆此次降费风波也让物业同行看到了拓展存量项目的机会。6 月中旬以来，有来自浙江、四川的第三方物业公司联系上温晋，表达了合作撬盘的意愿。
” 上半年，我们在管的一个项目遇到了业主要求更换物业公司的情况，舆论传播方式跟现在一模一样，最后发现，是业主群里潜伏了一个重庆头部物业公司的市场人员。” 温晋补充。
7 月以来，重庆住建委和发改委等部门多次组织物业公司负责人开会。据经济观察报了解，7 月 2 日，相关部门召集了在渝的 20 家头部物业公司负责人座谈，表达了 5 点内容：
一是相关部门出台物业新规是常规化动作，政府指导价也维持 2015 年的标准没变，从来没有提要求物业企业降价，而是要求物业公司做到质价相符。
二是现有四级服务标准对应的物业服务收费标准允许有超价的情况，超四级服务标准只是需要单独申报；
三是业主要求降费须符合法定程序，由 20% 的业主提议，召开业主大会或临时业主大会，重新议定物业服务费标准；
四是各级政府、街道、社区居委等相关单位对业主要求直接降费的行为并不支持，且如果物业企业恶意竞争、撬盘，相关部门将加强监管，已成立专班进行督导；
五是政策相关部门要求物业企业自身做好品质服务，” 对标对本 ” 进行自查整改，加强与业主的沟通。
据了解，参加座谈会的 20 家头部物业公司，管理了重庆全市超过 80% 的 ” 前期服务 ” 小区。
一位参与本次会议的物业公司人士回忆，会上，相关部门负责人直言对新规出台后的社会影响预判不足，文件早在 1 月份出台，没有想到掀起较大波澜，希望物业公司避免和业主因降费发生矛盾冲突。此外，相关部门还要求区县和街道，对目前已有超过 20% 业主联名的小区重点监控，降费的所有流程要合理合法。
加码监管
截至 7 月 12 日，重庆成功降费的小区为个位数。而山东青岛的降费步伐走得更靠前些。
2023 年 12 月底，青岛市发改委和住建局印发了《青岛市物业服务收费管理实施细则》，同样规定普通住宅的前期物业实行政府指导价，最高等级的五级物业服务物业费上限为 2.52 元 / 平方米。根据小区物业收费建筑面积大小，允许基准价格上限上浮一定幅度。新规从 2 月 1 日起实施。
5 月 31 日，青岛城阳住建局再加码，发文要求物业公司对普通住宅前期物业超出政府指导价的情况进行自查整改。
6 月开始，有多名业主在问政平台上反馈小区物业费未执行政府指导价。对此，青岛市城阳区相关部门一一回复：住建局已要求物业企业按文件要求下调物业费，并将超上浮标准收取的物业费自 2024 年 2 月 1 日起计算，退还给业主或顺延至后期物业费中。
回复称：” 现住建部门正在核算各小区物业服务收费面积，如物业不按文件执行最新标准的物业收费，将把案件线索移交区市场监管局。”
中端物业服务或成鸡肋
一家重庆头部物业公司高管认为，降费风波是近年来物业行业面临的最大利空，仅次于 2021 年开始的房企债务危机。
克而瑞物管的研报指出，广州、重庆公示的物业费指导标准未变，但仍将给物业服务行业带来三方面的影响：
一是超政府指导价项目或将是矛头所向，物业费收缴压力或将明显上升，而人工成本持续上升，物业服务行业本就逼仄的盈利空间进一步收窄；
二是低质项目，如小区规模小、业主户数低、出入口多等，经营难度进一步加大；
三是先天问题项目更将沦为鸡肋，例如维修基金余额归零、物业费依赖政府补贴的老旧项目等，或将陷入没有物业公司提供服务的窘境。
物业公司必须提早作出应对，并重新核算在管项目的成本和利润。近 3 年间，已有 22 个省市上调第一档月最低工资标准，平均涨幅约 203 元。此外，31 个省市上调社保缴费基数下限，平均涨幅约 645 元。
一家头部物企董事长对经济观察报表示，物业公司也要算账，1.9 元 / 平方米标准的物业费就有相应的服务，而降费必然导致减配，例如保安、保洁、管家的配比减少，巡逻次数减少，响应速度降低，保安年龄增大等等。
看到全国多地出现的物业降费迹象后，这位董事长也萌生了撤销中端产品线的想法，” 以后我们就专心做好基础保障物业和高端优质服务，因为可以预想到，部分城市短期内超政府指导价的申报难度在加大 “。
” 我们努力了十几年向全行业主管部门和业主们宣扬：物业不仅是管理‘物’，更是服务‘人’，好的物业应该有资产管理价值提升的作用，并一点点提高不同城市物业指导价上限。” 该头部物企董事长说，此轮降费潮更大的影响还在于，即使未实质降费，但短期内业主们的涨费预期已被打消。
重庆和青岛等地的降费行动，将直接反应在上市物业公司的 2024 年中期业绩上，收入、收缴率将受影响。
前述重庆头部物业公司高管还补充，除了收缴率下降，上市物业公司的 ” 非经常性损益 ” 数值将有所增加，因为需要和更多街道沟通业委会成立事宜。
” 回旋镖 “
上述头部物企董事长也在反思，此轮降费风波，一定程度上是行业恶性竞争、高增长高毛利神话的回旋镖落到了物业公司自己身上。
过去几年，上市物业公司为了维持资本市场的股价和估值，鼓吹自己的利润率高达 30% 以上，甚至接近 50%，而贡献收入大头的还是基础物管服务，” 这不正是告诉监管部门和业主们，物业公司赚得盆满钵满吗？但实际情况如何？” 该头部物企董事长愤慨。
看着同行高谈增速和利润，该头部物企董事长只能和监管部门反馈：高毛利不是正常的、普遍的行业现象。我们保质保量投入，利润率大概只有 8 个点，如果加上一些风险应对和储备，整体利润率在 10% 左右，但由于人工和耗材成本上涨，利润率在往下走。
强制指导价对物业公司收入公开透明、成本管控、服务品质提升提出了更高的要求，这在该头部物企董事长眼里，不是一件坏事。
” 好处在于，业主会逐渐形成一种主动对照收费和服务标准的意识。同样都做 1.9 元 / 平方米的项目，好的服务品质会被看到，而卷死一批成本管控和效率差的物业公司，大家也不用再低价竞争了。” 该董事长说。
勒紧钱袋子
温晋在向总部汇报和分析此次重庆降费风波时提到，除了同行撬盘、自媒体炒作等，最大的隐含因素可能是整体经济下行。3.5 元 / 平方米的物业费，100 平方米的房子每月需要 350 元，且重庆一般按季度缴费，一次性支出千余元物业费，对不少家庭来说压力不小。
在问政平台上，不少市民表达希望物业公司按政府指导价下调物业费诉求时，提到 ” 单位在过紧日子，老百姓收入减少，过高的物业费成了一笔不小的负担 “。
6 月 5 日，重庆市统计局发布的数据显示，2023 年，重庆全市城镇非私营单位和私营单位就业人员的年平均工资分别为 113653 元和 63941 元，折算下来，月薪分别为 9471 元和 5328 元。
一家央企地产投资高管在 2022 年便注意到，重庆楼市出现明显下滑。除了成交量价，这位央企地产投资高管定期要求区域公司做城市产业、人口等维度的分析报告。2023 年底的报告有这样一些判断：重庆的城市产业结构正在转型升级但速度缓慢；近年来，主导产业（建筑业等）和龙头企业受创，城市失业率增加；重庆长期以汽摩、电子制造业、装备制造业等传统制造业为主，近年因笔记本、汽车、手机等产量受疫情和市场需求影响下跌，就业规模、收入缩减；第三产业贡献相对较弱，以金融、批发零售、房地产为主。
据此，该央企地产投资高管要求重庆区域投资团队更加谨慎地拿地，销售团队加紧去化、换仓。
物业降费潮或许是居民就业和收入承压的其中一个表象。在天平的另一端，物业企业的日子同样不好过。至少两家头部物业公司董事长也对重庆、青岛等地的降费潮作出类似指示：做好服务，硬刚到底。
（应受访者要求，温晋、祁瑞为化名）
