房地产小项目是否需要清算，主要取决于项目的具体情况和相关法律规定。一般来说，如果一个房地产项目完成了开发并准备出售或者终止运营，可能会涉及到清算。清算主要是对项目资产、负债和收益进行清理、核实和分配的过程，以确保项目的财务状况清晰，避免产生不必要的法律纠纷。
以下几种情况下可能需要进行清算：
1. 项目结束：如开发商完成销售，或者由于各种原因项目无法继续，需要对剩余资产和负债进行处理。
2. 合同终止：如与合作伙伴的合同到期或者解除，可能需要清算合作收益或者赔偿。
3. 法律规定：根据当地房地产法律法规，可能要求在项目结束时进行清算。
因此，具体情况需要咨询专业的房地产法律顾问或者会计师，他们可以提供更准确的法律和财务建议。
随着房地产行业的出清，地产人员素质要求越来越高。对于项目的筛选标准不单单是获取项目，而是获取好的项目、做好的产品，在整个项目经营期间做好投资管理。现在的投资人员，不仅仅要了解工程、成本、财务、税务知识，还需要具备强大的心理承受能力，周旋在各合作方、政府、横向部门、集团中心之间，走在填坑的路上，寻求各方利益诉求的平衡。
比如合同是否可以签订的再细致一点，经营管控交圈再深入一点，费用约定再细致一点，协议前置约定好僵局处理，过程中定期召开董事会股东会，做好会议纪要资料存档等。未来投资管理一定趋向于越来越精细化，实现投前、投中、投后的闭环。
以上是合作项目股权清算的几种常见分歧。这些问题不是一天两天产生的，它们一直都在。只不过随着市场变化、经营管控深入、与合作方的反复磨合，它们像套上了放大镜，矛盾和冲突愈来愈清晰。事情总是两面性的。
房地产小项目需要清算吗
但对于有经营痕迹，账面存在其他成本费用支出的项目，不熟悉收购逻辑的合作方常常会与资产收购混淆，要求计算利润时不计算收购前账面的成本费用，或者要求前期的工程款、成本发票返还。这种类型的合作方，一般多见于私人老板、小房企等私人企业，似懂非懂，沟通过程非常艰难。
收购项目公司，代表我成为了项目公司的股东，项目公司账面资产、负债由新股东继续承担。对于没有任何经营痕迹，只有土地资产的项目公司而言农村退役军人如何创业创业，收购后项目公司的收支利润非常清晰。
股权收购是非常常见的一种合作方式。即使是合作方财务投资，占项目公司股权比例极小的情况下，除了前述提到的收入、成本、费用等争议，在面临项目清算时还会存在一个隐性问题：收购前账面费用的处理。
但另一方对于平台管控费用的计提方式可能是按货值费率或者建筑单方。双方集团的考核标准和制度不一样，导致双方在经营理念、管控方式发生分歧时，平台管控费用标准也不一致。但当时双方在洽谈合作阶段，并没有充分考虑到后续市场下行或经营管控变化产生分歧的处理。
还有一种情况，双方对平台管控费用的计算方式不一致。比如共同操盘的项目，一方理解平台管控费用为人工薪酬，随着市场下行会考虑缩减管控费用，通过减少项目派驻人数进而降低平台管控费用总额。
但在项目清算过程中，管理费用和平台管控费用其实存在歧义，管理费用可以单纯理解为项目直接管理人员费用，而平台对项目的远程支持和管控则无法直接评估。因此，项目公司计提的平台管控费用合作方无法认可，房企证据也不充分，导致双方就平台管控费用是否计提一直僵持不下。
品牌房企一般会存在收取平台管控服务费，平台管控服务费一般是项目对区域及集团公司人员运营管控、系统使用、服务支持的费用分摊。一般按货值计提费率或者按建筑单方收取。不少项目在当时签订合作协议时，并未明确约定平台管控费用的计提形式，常常以管理费用模糊化处理。
但现实是，对方审计人员和合作方对于房地产项目的运营管控逻辑可能并不理解，解释的再多也只是加剧双方的分歧。如果合作方有懂地产相对专业的团队，双方针对清算事宜能达成一致目标，由他去和审计单位沟通，那工作可能就会轻松很多了。
常规的做法是，双方找一家审计单位审核项目成本，调档所有的合同台账、签证变更等资料。初步审核完毕之后，双方人员核对数据，哪里有差异的，一方给一方解释，直到把双方差异逐渐缩小。当然这是非常理想的状态，双方审核完毕后能得到一个各方均认可的成本数据。
所以，一个项目从竣工验收到结算，其实过程非常漫长，2年左右可能才完成全部结算。但是，我们与合作方清算时，结算进度并未全部完成，所以对于开发成本认定多少各自都有各自的意见。已竣备进入到结算阶段的项目可能争议相对小，存在未建未开发或者在建工程的项目争议就非常大了。戳这里，让项目建设提效
在与合作方清算过程中，开发成本是争议最大、纠缠最久的项目之一。房地产项目在开发过程中，从展示区工程、总包工程、园林绿建、安装工程等不同阶段均会签订合同。施工单位按照工程完成产值提交进度款付款资料，竣工后提交结算申请。
再如，对于车位、商业等大宗资产，一般房地产企业在尾盘阶段会将资产打包转移给包销公司包销，为促进大宗资产盘活，包销价格会比较低。对于包销价格，合作方一般会认为价格不公允而拒不认可。
如合作方财务投资不操盘，对于项目经营状况不了解的情况下，往往会聘请第三方审计机构核算项目收入，参考市场同类同期项目均价定价。同类同期其实是个较模糊的概念，户型、区位、产品、配套、推售时间都会对定价产生影响，会导致双方争议非常大，对于货值几十亿的项目来说，几亿的争议都是有的。
对于尚未全部完成销售的项目，销售货值分为已售货值和未售货值。一般来说，已售货值争议较小，按系统真实成交价或者房管局系统网签备案价格确认是最没有争议的，但也存在例外情况。
二是系统取数问题，不少房企在投决之后会以投决方案上传系统作为后续目标管控的基准，投资、成本、运营、财务、营销均有一套内部系统。虽然各条线数据之间会相互接驳，但实际运营过程中因设计变更、系统优化、跟进人未及时更新数据，仍存在部分数据偏差。这导致各部门数据口径无法关联闭合，影响退出进度。
一是可售面积差异，因项目洽谈阶段通常以投决版本上会、签订协议，投决方案通常为项目前期强排方案，地下室柱网、日照、配套用房等指标尚未精细核算。后期报建总平批复、预测绘、实测绘面积数据与投决方案一般存在偏差。不少品牌房企也已注意到面积偏差问题，管控过程中就要求预测绘/实测绘≥报建版≥投决版，并设定相应考核机制，责任到人。要求前置由投资、开发、项目总牵头沟通政府及相关主管部门明确面积计算规则，降低货值损失风险。
按理来说，已售货值按实际发生数据统计是毫无争议的，但实操中，数据口径来源多，不同口径差异较大。数据分歧主要来源于两个方面：
前几年，各房企为规模扩张、提升市场占有率，股权合作、资产转让、股权收购等模式层出不穷，合作项目成为各房企降低资金压力、快速布局的首选。
虽然土地增值税的计算是固定的，但是清算过程是相当复杂的。可以说，每一个清算项目都不一样，土增清算也无法固定化模块化。所以只有多参加清算项目，我们的经验积累才会越来越丰富。
由于土增税是一个有争议的税种，很多业务需要进行沟通，在这一点上，大部分财总还是愿意根据专业进行深入沟通，为企业争取到最大的利润空间的。说到这，小金就想到，之前我们服务的一个房地产企业，遇到了一项有争议的业务，财务主动沟通博弈，最终为企业节省了几百万税负。所以，我们不能因为把业务交给第三方就置之不理，作为企业，我们必须知道自己应该交多少税。该交的，一分不少，不该交的，一分不多。
说到搭配销售是否对土增税负有利的问题，将近一半的财总认为得看具体情况。的确，土地增值税是一个有争议的税种，同一业务，各地口径有差异，对于税负的影响，需要经过测算看结果才能判定，所以要具体情况具体对待。
聊完了简单的业务，我们来看看复杂的难办的。果然，大家觉得都难，双方合资开发、烂尾楼及旧房销售、二次清算等，这些特殊业务一直困扰着各位财总。
较多的财总认为普通住宅、非普通住宅、地下设施对土增税负的影响都比较大，选择普通住宅的最少，这可能是因为普通住宅如果前期规划好了，增值额未超过扣除项目金额20%的，是可以享受免税优惠的。
房地产企业的核心利益不是收入，不是成本，而是成本分摊。成本分摊方法对土地增值税清算的税负有着十分重要的影响，不同的选择，可能导致的税负完全不一样。所以，房地产财务需要有一定的了解，做到知己知彼。
在这一点上，大家还是很积极的，非常愿意主动参与清算项目，毕竟也是对自己能力的提升嘛。就像先前小唐同学说的：“我知道房地产项目最终都会经历土地增值税清算，遗憾的是自己至今也没有机会参与一次清算工作，但我对清算一直保持着积极的态度。”
大部分财总认为当前土增清算形势严峻，是的，近年来房地产开发项目激增，各地税务机关积累了一定的应清未清项目，部分地方要求集中快速清算，在规定时间内要完成。税务机关清算节奏加快。
为了了解大家对清算的共性疑难问题，上周，我们发布了调研文章，旨在了解穗友们的困惑，对土地增值税的学习内容进行革新升级，更好的服务于大家。
土地增值税信息集成管理，在项目登记管理、房源信息管理、尾盘销售管理等方面进一步强化“数据治税”，要求房地产企业按月动态更新项目清算数据，相关数据自动监控、交互比对、即时预警。项目是否达到清算条件，一目了然，清算任务一触即发。
**广场住宅项目预计实现销售收入7.82亿元，预计实现税收1.53亿元，整体税负率为20.15%，其中：土地增值税税负率为8.1%，增值税税负率为4.7%，企业所得税税负率为6.76%，其他附加税费税负率为0.59%。本案**广场住宅项目总税负与《中国企业税收负担报告》房地产企业最高税负40%还差一半。以此参考，本案数据应是谨慎可靠的。
注： 由人民大学财政金融学院财政系主任吕冰洋教授牵头测算，由人民大学财税研究所、人大重阳金融研究院、人民大学财政金融学院联合发布的《中国企业税收负担报告》指出：2008—2017年，我国企业平均税负为25.89%。不同所有制企业和不同行业税负差异明显，其中房地产企业总税负最高，在40%以上。
总建筑可售面积为61059平方，按单位12800元/平方计算，该项目总售价为7.82亿元，按10%利润率应预缴企业所得税1954万元。该项目单位土地增值税增值额为36%，推算其利润率27%，按17%利润率找差，项目清算应补缴增值税3322万元。
总建筑可售面积为61059平方，按单位12800元/平方计算，该项目总售价为7.82亿元，应预缴增值税2233万元，按简易税负5%计算，项目清算应补缴增值税1489万元。
根据**广场预售信息，总建筑可售面积为61059平方，按单位12800元/平方计算，该项目总售价为7.82亿元，应预缴土地增值税1563万元，测算应缴土地增值税6252万元，项目清算应补缴土地增值税4689万元。
以下利用单位售价、单位土地成本、单位开发成本进行土地增值税税源测算。理论依据是增值额未超过扣除项目份额50%的，税率为30%；但纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目份额20%的，可以免征土地增值税。万达广场出售住房均为普通住宅2021投资少的小生意，可以享受免征土地增值税优惠政策。
目前，**广场在住建部门办理预售许可12个，其中7个为住宅项目，5个为非住宅项目；住宅可售面积61059.42平方；非住宅可售面积为40117.66平方。截至4月26日，销售住宅281套，已售面积为31500平方，销售进度为52%；销售商业及办公用房面积218套，已售面积为11900平方，销售进度为30%。
2019年04月29日，**地产集团有限公司以12亿元的总价，成功竞得我市市区三宗商住地块，平均楼面地价为4152元/平方；住房装修预售，平均售价为12800元/平方；装修住宅的开发成本是3000元/平方。
2、对达到清算条件，房地产企业未要求清算的，也要组织清算组统一政策按时间、分项目进行逐个清算。清算结果可能会出现退税，但不会出现大面积退税，很可能会补征大量税款，能缓解今年的税收压力。
对房地产项目按预收收入预征税款，这是税务机关针对房地产行业建设、销售周期长而采取的一种不得已而为之的有效征管措施。但只预征、不清算，只是完成了房地产项目税收征管流程中的部分工作，是个“半拉子工程”；同时，也留下了一笔糊涂账，是对工作的不负责任。
（三）对普通住房项目按预收收入的2%预征土地增值税、对非普通住房项目按预收收入的3%预征土地增值税、对其他房地产项目按预收收入的4%预征按土地增值税。有些税务机关之所以对房地产项目清算工作组织不积极，很大原因是担心出现大面积退税，尤其是担心出现大面积土地增值税退税，从而影响当年税收任务的完成。
（二）对房地产项目按不低于10%的利润率预征企业所得税。根据企业所得税利润额与土地增值税的增值额比对测算，利润率为17%时，土地增值税增值额为20%（普通住宅项目的土地增值税增值额不超过20%，免征土地增值税）。所以，需要缴纳土地增值税的普通住宅项目，在清算环节也需要补征企业所得税。
（一）对房地产项目按预收收入的3%预征增值税。对营改增之前立项的项目，按简易方式征收增值税，征收率为5%。列入清算的项目一般都是营改增之前立项的项目，所以预征环节只征了3/5增值税，还有2/5的增值税要在清算环节补征（实际补征数可能会少一些，因为“以票管税”中间会缴一些）。
目前，对房地产项目按预收收入的3%预征增值税；按不低于10%的利润率预征企业所得税；对不同的房地产项目按预收收入的2%—4%预征按土地增值税。
专题：
农村创业男
农村创业故
月农村创业
